부동산 투자 다양한 옵션과 장점
부동산 투자는 투자자가 수익을 얻고 현금 흐름을 생성하며 물가 상승에 대비하며 투자 포트폴리오를 다변화시키는 훌륭한 방법일 수 있습니다.
그러나 물리적인 부동산을 구매하는 것은 개인 투자자에게 비용이 많이 들고 어렵고 위험할 수 있습니다. 대신, 투자자들은 다양한 부동산 투자 신탁 또는 REIT(부동산투자신탁)의 주식을 구입할 수 있으며, 이러한 REIT는 부동산의 대규모 포트폴리오를 소유한 공개 회사입니다.
이들 중 많은 회사들은 상당한 배당금도 지급합니다. 다양한 유형의 REIT가 있으며, 투자자들에게 주거용, 상업용 및 특수 부동산에 액세스를 제공합니다.
고배당 리츠 주식 비교
| 회사 이름 | 포워드 배당수익률 | 9월 11일 종가 대비 추정 수익률 상승 | 특징 |
|---|---|---|---|
| 미국 타워 코프. (AMT) | 3.5% | 24.8% | 무선 및 방송 통신 인프라를 제공합니다. |
| 벤타스 주식회사 (VTR) | 4.3% | 58.1% | 건강 관련 부동산 투자에 중점을 둡니다. |
| 퍼블릭 스토리지 (PSA) | 4.4% | 19.2% | 미국 및 유럽에서 셀프 스토리지 시설을 운영합니다. |
| 사이먼 프로퍼티 그룹 주식회사 (SPG) | 6.6% | 30.7% | 쇼핑몰에 특화된 최대 규모의 부동산 투자 신탁 중 하나입니다. |
| 크라운 캐슬 주식회사 (CCI) | 6.4% | 39% | 대규모의 통신 타워 네트워크를 소유하고 운영합니다. |
| 웰타워 주식회사 (WELL) | 3% | 17% | 주로 노인 생활 및 건강 관련 부동산에 투자합니다. |
| 리얼티 인컴 주식회사 (O) | 5.6% | 37.8% | “월간 배당 기업”으로 알려져 있으며 소매 및 상업 부동산에 중점을 둡니다. |
| 엑스트라 스페이스 스토리지 주식회사 (EXR) | 1.9% | 39.6% | 미국 전역에서 셀프 스토리지 시설을 운영합니다. |
| 아발론베이 커뮤니티 주식회사 (AVB) | 3.7% | 34.2% | 아파트 커뮤니티 개발 및 관리에 특화되어 있습니다. |
아메리칸 타워(AMT)
아메리칸 타워는 세계에서 가장 큰 독립적인 무선 통신 및 방송 타워 포트폴리오를 운영하는 특수 REIT입니다. 분석가 매튜 돌긴은 미국 타워 리스가 둔화되고 있지만, 아메리칸 타워는 마스터 리스 계약 또는 MLA로 인해 다음 몇 년 동안 리스 목표를 달성할 수 있을 것으로 확신하고 있습니다.
이러한 계약은 고정된 통신사 지출을 동반하며 장기적인 재무 가시성을 제공합니다. 그러나 돌긴은 아메리칸 타워의 국제 사업과 데이터 센터, 이 두 부문이 회사의 매출의 절반 이상을 차지하고 있는데, 현재 매우 잘 수행되고 있다고 언급합니다. 모닝스타는 AMT 주식에 대해 “매수” 등급과 $225의 공정 가치 평가를 내리고 있으며, 9월 11일 기준으로 $180.28에 거래되었습니다.
벤타스(VTR)
벤타스는 의료 시설에 특화된 의료 REIT로, 특수 의료 시설, 노인 주택, 의료 사무실 건물 및 병원을 포함한 의료 시설에 특화되어 있습니다. 분석가 케빈 브라운은 운영 마진 상승 및 요금 증가가 노인 주택의 팬데믹 후퇴에서의 계속된 회복을 지원하고 있다고 언급합니다.
브라운은 Affordable Care Act가 최고의 의료 부동산 운영자에게 유리한 영향을 미쳤으며, 고령의 베이비 붐 세대가 수요를 지원하고 있다고 말합니다. 실제로 80세 이상 인구는 다음 10년 동안 두 배로 늘어날 것으로 예상됩니다. 모닝스타는 VTR 주식에 대해 “매수” 등급과 $68의 공정 가치 평가를 내리고 있으며, 9월 11일 기준으로 $43.02에 거래되었습니다.
퍼블릭 스토리지 (PSA)
퍼블릭 스토리지는 미국의 셀프 스토리지 시설 중 가장 큰 소유주인 특수 REIT입니다. 분석가 수란쉬 샤르마는 셀프 스토리지 수요의 약세가 2023년에도 퍼블릭 스토리지의 성장에 부담을 주겠지만, 다운사이징, 이사, 가구 변동, 공간 추가, 채택률 증가, 정리, 도시화, 인구 증가, 이주 및 주택 가격 하락과 같은 트렌드가 셀프 스토리지 점유율과 요금을 지원할 것으로 예상합니다.
또한 어려운 인생 사건 중에 고객들이 저장 공간이 필요하기 때문에 셀프 스토리지 업계는 경제적 침체로부터 비교적 격리되어 있습니다. 모닝스타는 PSA 주식에 대해 “매수” 등급과 $326의 공정 가치 평가를 내리고 있으며, 9월 11일 기준으로 $273.59에 거래되었습니다.
사이먼 프로퍼티 그룹(SPG)
사이먼 프로퍼티는 주거용 쇼핑몰, 아울렛 센터 및 지역 사회 및 라이프스타일 센터에 특화된 소매 REIT입니다. 이 주식은 이 목록에서 가장 높은 6.6% 배당을 지급합니다. 브라운은 사이먼이 미국에서 최고의 몰 자산 포트폴리오 중 하나를 가지고 있으며, 이것은 주로 인구 밀도가 높고 고소득 시장에 위치한 A급 전통적인 지역 몰과 프리미엄 아울렛에 중점을 두고 있습니다.
이러한 소매 시장은 상대적으로 건강하며 종종 독특한 쇼핑 경험을 제공하며 국내 및 국제 관광객 쇼퍼들에게 여행 매력을 제공합니다. 모닝스타는 SPG 주식에 대해 “매수” 등급과 $150의 공정 가치 평가를 내리고 있으며, 9월 11일 기준으로 $114.74에 거래되었습니다.
크라운 캐슬(CCI)
크라운 캐슬은 무선 통신 타워를 소유하고 운영하는 특수 REIT입니다. 크라운 캐슬 주식은 이번 해 연봉을 포함하여 25.5% 하락했습니다. 돌긴은 크라운 캐슬의 유기적 타워 리스 성장이 두 번째 분기에 예상보다 약간 더 나은 편이었지만 경량의 통신사 지출로 인해 가이던스를 낮춰야 했다고 말합니다.
광섬유 리스와 광섬유 솔루션은 기대에 못 미쳤지만, 돌긴은 2023년 주식의 약점이 매력적인 진입점을 제공했다고 말합니다. 모닝스타는 CCI 주식에 대해 “매수” 등급과 $137의 공정 가치 평가를 내리고 있으며, 9월 11일 기준으로 $98.53에 거래되었습니다.
웰타워(WELL)
웰타워는 노인 주택, 특수 요양원 및 의료 사무실 건물을 포함한 의료 시설에 투자하는 의료 REIT입니다. 이 REIT은 이미 이번 해에 연봉이 30.7% 상승한 것으로, 이 목록에서 가장 우수한 성적을 기록했습니다. 웰타워는 두 번째 분기에 23억 달러 규모의 자산을 취득하거나 개발하기 위한 새로운 계약을 확보했습니다.
브라운은 두 번째 분기의 80.2% 동일 가게 노인 주택 점유율이 그의 기대치를 초과했다고 언급하며, 임대료도 작년 대비 7.5% 증가했다고 말합니다. 모닝스타는 WELL 주식에 대해 “매수” 등급과 $98의 공정 가치 평가를 내리고 있으며, 9월 11일 기준으로 $83.74에 거래되었습니다.
리얼티 인컴(O)
리얼티 인컴은 미국의 리테일 부동산을 소유, 개발 및 관리하며, 주로 단독 건물에 중점을 두고 있습니다. 이 REIT은 미국에서 가장 큰 트리플 넷 임대 REIT로, 테넌트가 부동산 세금, 유지 보수 및 건물 보험을 포함한 모든 부동산 비용을 지불합니다. 리얼티 인컴은 또한 5.6%의 배당률을 가지고 있으며, 투자자들에게 매월 배당금을 제공하여 매력적인 수입 원천이 됩니다.
브라운은 대부분의 회사 리테일 테넌트가 서비스 지향적 비즈니스와 같은 방어적 시장 세그먼트에 중점을 두고 있다고 말합니다. 모닝스타는 O 주식에 대해 “매수” 등급과 $76의 공정 가치 평가를 내리고 있으며, 9월 11일 기준으로 $55.17에 거래되었습니다.
익스트라 스페이스 스토리지(EXR)
익스트라 스페이스 스토리지는 가장 큰 상장된 셀프 스토리지 REIT 중 하나입니다. 셀프 스토리지 시설 외에도 샤르마는 이종 사업보험 사업 및 전략적 제3자 관리 사업을 운영한다고 언급합니다.
이러한 독특한 사업 구조로 인해 기업은 운영 효율을 향상시키고 데이터 정교성을 향상시키며, 밀집된 고소득 도시 시장에서 가치 있는 브랜드를 구축할 수 있었습니다.
셀프 스토리지 기초가 2021년과 2022년에 역사적으로 높은 성장률에서 정상화될 것으로 예상되지만, 장기 투자자에게는 여전히 매력적인 산업이 될 것입니다. 모닝스타는 EXR 주식에 대해 “매수” 등급과 $177의 공정 가치 평가를 내리고 있으며, 9월 11일 기준으로 $126.79에 거래되었습니다.
아발론베이 커뮤니티(AVB)
아발론베이 커뮤니티는 고급 아파트 단지에 특화된 다가졌습니다. 브라운은 아발론베이가 뉴욕과 뉴 잉글랜드와 같은 매력적인 연안 시장으로 고객들의 요구에 부응하기 위해 높은 점유율과 강력한 임대료 증가를 유지할 수 있었다고 말합니다.
그는 이러한 시장이 고급 아파트 부동산에 적합한 매력적인 특징을 가지고 있으며, 취업 기회, 주택 소유율 하락, 소득 증가 및 젊은 임차인을 유치하는 도시 중심부를 갖고 있다고 말합니다. 브라운은 전형적인 아파트 임대 기간이 1년이기 때문에 아발론베이가 인플레이션을 따라잡기 위해 임대료를 인상할 수 있었다고 말합니다.
모닝스타는 AVB 주식에 대해 “매수” 등급과 $241의 공정 가치 평가를 내리고 있으며, 9월 11일 기준으로 $179.53에 거래되었습니다.
미국의 리츠 주식, ETF들이 배당금을 자주 혹은 많이 주는 이유는 뭘까?
법적 제약: REIT는 법적으로 90% 이상의 순수 임대 소득을 주주에게 분배해야 합니다. 이러한 법적 요구사항은 REIT가 비용과 관리 비용을 제외한 대부분의 수입을 주주에게 반환하도록 강제하는데, 이로 인해 배당금이 높아집니다.
비즈니스 모델: REIT는 부동산 투자와 운영을 주요 비즈니스 모델로 채택하며, 주로 임대 수입을 발생시킵니다. 부동산 임대 수입은 안정적이고 지속적이며, 이로 인해 REIT는 정기적인 현금 흐름을 생성할 수 있습니다.
부동산 수입의 안정성: REIT는 다양한 유형의 부동산을 보유하고 있어 다양한 부동산 부문에서 임대 수입을 얻을 수 있습니다. 이로 인해 시장 변동성에 대한 내성을 갖추고 안정적인 배당을 지속적으로 제공할 수 있습니다.
부동산 가치의 상승: 부동산은 시간이 지남에 따라 가치가 오를 수 있으며, 이로 인해 REIT는 부동산 자산 가치의 상승에 따라 주주에게 추가적인 이익을 제공할 수 있습니다.
인플레이션 대비: 부동산 자산은 일반적으로 인플레이션에 대해 상대적으로 안정적이며, 이로 인해 REIT는 인플레이션 대비로 인한 가치 감소를 줄이고 배당금을 높일 수 있습니다.
이자율과의 상반관계: REIT 주식은 일반적으로 이자율과 상반관계에 있습니다. 즉, 이자율이 하락하면 REIT 주식의 가치가 상승하고, 그로 인해 배당금이 높아질 수 있습니다.
투자자 인기: 배당금을 주식 투자자에게 제공하는 회사들은 투자자들에게 더 많은 인기를 끌 수 있습니다. 이로 인해 배당을 중요시하는 투자자들이 REIT 주식을 선호하게 되며, 이러한 수요가 배당금을 높이는 요인 중 하나가 될 수 있습니다.
요약하면, REIT 주식은 부동산 투자와 운영을 통해 안정적인 임대 수입을 발생시키며, 법적 요구사항과 비즈니스 모델의 특성으로 인해 주주에게 높은 배당금을 제공합니다. 또한 이자율, 부동산 가치, 인플레이션 등 여러 요인과 관련하여 배당금을 높일 수 있는 장점이 있습니다.
리츠 주식 안전하게 투자하는 방법
REIT 주식 구매: REIT 주식을 안전하게 투자하는 첫 번째 단계는 REIT 주식을 직접 구매하는 것입니다. 이러한 주식은 메이저 주식 거래소에서 다른 일반 주식과 마찬가지로 거래됩니다. 투자자는 메이저 거래소에서 REIT 주식을 검색하고 구매할 수 있습니다.
REIT 펀드 및 ETF 투자: 더 안전하게 투자하려는 투자자는 REIT 펀드 또는 거래소 투자 펀드(ETF)를 고려할 수 있습니다. 이러한 펀드와 ETF는 다양한 REIT 주식을 포함하고 있으며, 투자를 분산시키는 데 도움을 줄 수 있습니다. 401(k), IRA, TSP 및 연금 계획과 같은 투자 계획을 통해 많은 미국 시민들이 REIT를 통해 부동산 투자에 참여하고 있습니다.
금융 전문가 상담: 투자자는 자신의 금융 목표, 위험 허용도 및 투자 시계를 분석하는 데 도움을 줄 수 있는 중개인, 투자 고문 또는 금융 플래너와 상담할 수 있습니다. 금융 전문가는 적절한 REIT 투자를 추천하고 포트폴리오를 최적화하는 데 도움을 줄 수 있습니다.
적절한 자산 배분: REIT 투자의 적절한 자산 배분은 투자자의 목표와 위험 허용도에 따라 다를 수 있습니다. 다양한 연구에 따르면 최적의 REIT 포트폴리오 할당은 5%에서 15% 사이일 수 있습니다. 명문화된 투자자와 기관 투자자는 포트폴리오를 효과적으로 관리하기 위해 REIT에 투자합니다.
투자 시기 고려: 투자자의 투자 시기도 중요합니다. 연령, 투자 기간 및 금융 목표에 따라 REIT 할당을 조정해야 할 수 있습니다. 연령별로 최적의 REIT 할당을 결정하는 것이 중요합니다.
시장 분석: REIT 주식의 가치를 평가하기 위해 투자자는 시장에서의 REIT 주식 가격, 예상 EPS 성장률, 예상 총 수익률, 배당 수익률과 같은 다양한 지표를 고려해야 합니다. 또한 REIT의 경영 품질, 기업 구조, 부동산 및 모기지 자산의 기본 가치를 고려해야 합니다.
REIT 이익 및 배당 평가: REIT는 주로 GAAP(Generally Accepted Accounting Principles)에 따라 정의된 순이익을 사용하며, 현금을 생성하는 주요 운영 성과 지표인 FFO(Funds From Operations)를 추가 지표로 사용합니다. 또한 Adjusted FFO (AFFO)라고 하는 지표도 사용됩니다.
이익 성장 요인 파악: REIT 이익 성장은 주로 수익 증가, 비용 절감 및 새로운 비즈니스 기회에 의해 생성됩니다. 높아진 건물 점유율과 상승한 임대료가 주요 수익 성장 요인 중 하나이며, 부동산 자산의 추가 획득 및 개발 프로그램도 성장 기회를 창출합니다.
